不動産売却に際しての譲渡所得税とは?節税に効果的な控除も解説

2022-04-19

不動産売却に際しての譲渡所得税とは?節税に効果的な控除も解説

この記事のハイライト
●不動産を売却した場合は譲渡所得税の他に印紙税、登録免許税、消費税がかかる
●マイホームの売却であれば、3,000万円の特別控除が受けられる
●不動産売却で所得が増えれば、ふるさと納税を利用して節税できる金額も高くなる

不動産売却を検討するにあたって税金がどのくらいかかるのか、不安ではないでしょうか。
不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税などが課されますが、控除やふるさと納税を利用すれば節税することが可能です。
この記事では、不動産売却に関連して納めることになる税金と利用できる控除、また、ふるさと納税で節税する方法をご説明いたします。
群馬県藤岡市や高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却の際にかかる譲渡所得税などの税金とは

不動産売却の際にかかる譲渡所得税などの税金とは

不動産売却をすることで、以下の税金がかかります。

  • 譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

まず譲渡所得税とはなにかをご説明いたします。

譲渡所得税とは

不動産売却で得た利益(譲渡所得)に対して課せられる3種類の税金(所得税・住民税・復興特別所得税)を総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、以下の計算で求められます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
つまり、譲渡所得税を知るためには、まず譲渡所得がいくらになるのかを計算する必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算で求められます。
譲渡所得=譲渡価格-取得費用-譲渡費用
譲渡価格とは、不動産を売却した金額のことです。
その不動産を購入するときに支払った代金や仲介手数料、改築費用などを合計したものが取得費用です。
譲渡費用は、不動産売却のためにかかった仲介手数料などの費用のことです。
不動産の売却代金から、かかった費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。

所有年数によって異なる譲渡所得税の税率

不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得のほうが税率は低くなっています。

  • 長期譲渡所得:譲渡所得税20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)
  • 短期譲渡所得:譲渡所得税39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)

所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されることにも注意が必要です。

譲渡所得税以外にかかる税金

不動産売却では譲渡所得税以外にもかかる税金があります。
印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼り付けて消印することで納税できます。
不動産の取引金額が高いほど印紙税も高くなります。
たとえば、1,000万円超5,000万円以下の売買金額では印紙税は2万円ですが、5,000万円超1億円以下の場合の印紙税は6万円です。
また、住宅ローン残債のある不動産を売却する場合、引き渡し前に抵当権を抹消する必要があります。
その抵当権抹消登記をするために、1つの不動産に付き1,000円の登録免許税がかかります。
さらに、仲介手数料や司法書士に支払う報酬には10%の消費税が課せられます。

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不動産売却の際に利用できる譲渡所得税の特別控除とは

不動産売却の際に利用できる譲渡所得税の特別控除とは

不動産売却では多くの種類の税金がかかりますが、特別控除を利用すれば節税することが可能です。

3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家と土地(マイホーム)を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。
「その前年と前々年に同じ控除を受けていないこと」や、「売り手と買い手が親子など特別な関係でないこと」などの条件があるので、適用されるか事前に確認しておきましょう。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、この特例を利用すれば譲渡所得税を納める必要はなくなります。
以前住んでいた家と土地でも、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すればこの特別控除が受けられます。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、条件を満たせば軽減税率が適用されます。

  • 課税譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%、住民税4%)
  • 課税譲渡所得6,000万円超の部分:20.315%(所得税15%、住民税5%)

売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えており、前年または前々年にこれらの特例を受けていないことなどが条件です。
前述した3,000万円の特別控除と併用することもできます。

譲渡損失が生じた場合の損益通算・繰越控除

譲渡所得がマイナスとなった場合は「譲渡損失が生じた」と言うことができます。
譲渡損失が生じた際には譲渡所得税が課税されないだけでなく、その年の給与所得など、他の所得から損失を差し引くことのできる特例があります。
また、譲渡損失が大きく、その年の所得だけでは相殺しきれない場合は、翌年以降3年間にわたって損失を繰り越すことも可能です。
このように、毎年納めてきた所得税や住民税を譲渡損失によって節税することができます。

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不動産売却での譲渡所得税を節税できる「ふるさと納税」

不動産売却での譲渡所得税を節税できる「ふるさと納税」

手軽に節税できる手段として人気のふるさと納税は、不動産売却で譲渡所得が発生した場合も利用可能です。
譲渡所得とふるさと納税の関係についてご説明いたします。

ふるさと納税とは

そもそもふるさと納税とは、「納税」と名前が付いているものの、基本的には寄附にあたります。
ご自身で選んだ自治体に寄附した金額から所得税と住民税が控除され、節税効果が期待できます。
控除の金額には所得に応じた上限があり、上限を超えた金額は控除されません。
また、寄附した全額が控除されるわけではなく、2,000円が自己負担分として設定されています。
しかし寄附の金額に応じて自治体から返礼品として地域の特産品などがもらえるため、「自己負担分以上にお得な節税ができる」と、利用する方が多い制度です。

譲渡所得によってふるさと納税の上限額が上がる

ふるさと納税の上限額はその年の給与所得だけでなく、すべての所得を合算して計算されています。
譲渡所得の額だけふるさと納税による控除の上限額が引き上げられるため、税金の負担を減らすことができます。
控除の上限額を超えて寄附した場合は、返金などがされることもなく通常の寄附になります。
事前にご自身の控除の上限額を把握しておきましょう。

ふるさと納税で控除を受ける方法

会社員などの給与所得者で、確定申告の必要がない方はワンストップ特例制度を利用することで、確定申告をしなくても控除が受けられます。
しかし、不動産売却で譲渡所得を得た場合は会社員であっても確定申告が必要です。
確定申告をおこなった場合はワンストップ特例制度が利用できないため、ふるさと納税による控除についてもまとめて確定申告するようにしましょう。

ふるさと納税と3,000万円の特別控除は併用できない

前述した3,000万円の特別控除はふるさと納税と併用できません。
マイホームを売却した場合は、どちらの控除を利用すれば節税効果が高いかを試算してみましょう。
投資用物件など、3,000万円の特別控除が利用できない場合はふるさと納税を積極的に活用するのがおすすめです。

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まとめ

不動産売却に際しての譲渡所得税とはなにか、利用できる控除とふるさと納税についてご説明いたしました。
不動産売却で発生した譲渡所得の金額に応じて所得税などの税金がかかりますが、控除を受けることで節税は可能です。
わたくしども「ベストハウス」では、群馬県藤岡市や高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で不動産売買の実績を積んでおります。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽に弊社にご相談ください。

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