家を解体してから売るメリットとデメリットは?解体費用の相場も解説

2022-04-19

家を解体してから売るメリットとデメリットは?解体費用の相場も解説

この記事のハイライト
●木造の一戸建ての場合、解体費用の相場は1坪あたり2万円から5万円だが、さまざまな条件によって変動する
●建物を解体して更地にすると、買い手が見つかりやすいなどのメリットがある
●家のある状態よりも更地のほうが固定資産税は高くなるなど、デメリットを把握しておくことも大切

築年数の経った家を売却するにあたって、建物を解体して更地にしてから売却するか、そのままで売却するか、お悩みではありませんか。
建物の解体には費用がかかりますが、更地にしてからのほうが結果的に高く売れることもあります。
ここでは、解体費用の相場と、家を解体してから売ることのメリットとデメリットを解説いたします。
群馬県藤岡市や高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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家の解体費用の相場

家の解体費用の相場

家の解体費用は、木造の場合は1坪あたり約2万円から5万円が相場です。
しかしこれはあくまでも相場の目安であり、さまざまな条件によって大きく異なります。
正確な解体費用を知るには、実際に現地の状況を確認して見積もりをする必要があります。
ここからは解体費用を左右する条件についてご説明いたします。

建物の広さ

解体する建物が広いほど解体費用は高くなります。
2階建てや3階建ては解体する面積も手間も増えるため、さらに費用が上がります。
また、地下室などがある場合もコストがかかります。
地下は場合によっては特殊な重機を利用したり、埋め立て作業が必要になったりするため、解体費用が高額になると考えておいたほうが良いでしょう。

建物の構造

建物の構造によっても工事にかかる手間に差があり、解体費用も異なります。

  • 木造:2万円から5万円
  • 鉄骨造:4万円から6万円
  • 鉄筋コンクリート造:6万円から8万円

たとえ木造であっても、複雑な構造や壊しにくい建材を利用している場合は解体費用が上がります。

立地条件

解体する建物がある場所がどのような立地かによって、解体費用は変動します。
住宅などの建物が密集しており、重機が入れない立地であれば人力で解体する部分が多くなり、人件費がかかります。
隣家と近い距離に建物がある場合は、さらに特別な配慮が必要となります。
また、重機の作動範囲に電線などがあり接触の危険がある場合や傾斜地、狭小地なども解体に手間がかかるため、費用は高くなります。

建物が密集している地域

一般的に、解体費用は都会のほうが高い相場になっています。
都会は人件費が高く、事務所や重機を置く場所の賃料も高額です。
住宅が密集している場所は解体しにくいため、都会の解体費用がさらに高くなる傾向にあります。
都道府県によっては同じ広さや構造の建物であっても、解体費用に倍以上の差が開くこともあります。

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家を解体してから売却するメリット

家を解体してから売却するメリット

建物を解体してから売却すると、以下のメリットがあります。

  • 買い手が見つかりやすい
  • 活用の幅が広がる
  • 契約不適合責任を問われにくくなる
  • 建物の維持管理の手間が省ける

それぞれについてご説明いたします。

買い手が見つかりやすい

築年数の経った家をそのままにする場合、「古家付き土地」として売り出すことになります。
「古家付きの土地」を探している方よりも「土地」を探している方のほうが多いため、大勢の方に訴求できます。
さらに中古住宅は他にもたくさん売りに出されているため、買い手から建物や条件を厳しく見比べられます。
このような理由から、家を解体したほうが買い手は見つかりやすいでしょう。
また、更地の状態であれば買い手はすぐに家や店舗を建てることが可能です。
急いで引っ越しをしたい方にとって更地は魅力的なので、早期売却が期待できます。

活用の幅が広がる

更地にしたものの、忙しくなって売却手続きを進める余裕がないこともあるでしょう。
また、どれほど良い土地であっても、タイミングが合わずになかなか売れないことも考えられます。
そんなときは、駐車場や資材置き場として土地を貸し出すことも可能です。
買い手が見つかったときにスムーズに売却できるように、土地を貸し出す場合はあらかじめ契約更新の期限を定めておくと良いでしょう。
更地であれば家がある状態よりも活用の幅が広がります。

契約不適合責任を問われにくくなる

契約不適合責任とは、取引した不動産で契約書に記載のない不備が見つかった場合、売り手はその責任を負わなければいけないというルールのことです。
たとえば、家の引き渡し後に雨漏りやシロアリの被害が発見されたら、それは売主の責任として損害賠償請求されたり、売買契約の解除を求められたりすることがあります。
しかし家を解体して更地の状態にしていれば、契約不適合責任に問われる心配は低くなります。
地盤補強杭や埋設管などの地中埋設物に関しても、家を解体することでその有無を確認できます。
売却前に更地にすることで「知らなかった」では済まされない売却後のトラブルを防ぐことが可能です。

建物の維持管理の手間が省ける

人が生活していない空き家は劣化が早く、適切に管理しないと建物は傷んでいきます。
管理するためには定期的な換気や掃除、草むしり、設備の確認などの手間がかかり、管理業者に依頼すればコストがかかります。
家を解体すれば、建物の管理が必要なくなり、労力や費用が省けるでしょう。
ただし、更地でも雑草が増えすぎたり、ごみを投げ込まれたりしていると売れにくくなってしまうため、最低限の管理は必要です。

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家を解体してから売るデメリット

家を解体してから売るデメリット

家を解体してから土地を売ることはメリットが多い反面、以下のデメリットもあります。

  • 固定資産税・都市計画税が高くなる
  • 再建築不可物件だと建物が新築できない
  • 既存不適格物件だと建物に制限がある
  • 土地だけだと買い手が住宅ローン控除を受けられない

それぞれについてご説明いたします。

固定資産税・都市計画税が高くなる

自宅などの建物が建っている土地の固定資産税および都市計画税は、住宅用地の特例が適用されます。
この特例では、住居1戸につき200㎡以下の部分について、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されています。
更地ではこの軽減措置が受けられなくなるため、土地の固定資産税と都市計画税が高くなります。
その年の1月1日に不動産を所有している方にこれらの税金が課されるため、解体してから売却するなら年内の売却を目指すと良いでしょう。

再建築不可物件だと建物が新築できない

過去に建物を建てた時点では違法ではなかったものの、現在の法律に合わせると建物の建築が違法になってしまう土地があります。
そのような土地に建っている物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、一度家を解体してしまうとその後は建物が建てられません。
再建築不可物件は売却が難しく、特別な配慮が必要なため、解体するかどうかも慎重に検討することをおすすめします。

既存不適格物件だと建物に制限がある

既存不適格物件とは、現在の法律によると違法・不適格な部分がある物件のことを言います。
新しく建物を建築することはできますが、今と同じ条件の建物は建てられません。
今よりも延べ床面積が小さい建物になることも多いため、既存不適格物件は買い手を探してから解体するかどうかを決めると良いでしょう。

土地だけだと買い手が住宅ローン控除を受けられない

住宅ローン控除を受けるためには、建物がなければいけません。
土地だけを購入した買い手は新しい家の建築を急ぐことになってしまうため、購入を敬遠されることもあります。

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まとめ

家の解体費用の相場や、解体して更地にしてから売ることのメリットとデメリットをご説明いたしました。
家を解体すれば早く売れやすくなるなどメリットが多いですが、その物件の状況に合わせた注意も必要です。
わたくしども「ベストハウス」は、群馬県藤岡市や高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で多数の不動産取引実績がございます。
住宅建築やリフォームもおこなっているため、家の解体についてのお悩みは弊社までお気軽にご相談ください。

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