心理的瑕疵があっても不動産売却は可能!告知義務についても解説!

2022-03-20

心理的瑕疵があっても不動産売却は可能!告知義務についても解説!

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは、購入するのに心理的な抵抗を感じる問題を指す
●心理的瑕疵については告知義務がある
●告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる可能性がある

事件や事故で人が亡くなった不動産を所有している方は、「売却したいけれど売れるだろうか」とお悩みなのではないでしょうか。
たしかにそのような物件は、「心理的瑕疵物件」として敬遠される方が多いでしょう。
しかし、心理的瑕疵があっても売却は可能なので、諦める必要はありません。
そこで今回は、不動産売却における「心理的瑕疵」とはどのような状態を指すのか、また価格への影響と買主への告知義務について解説します。
群馬県藤岡市、群馬県高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で心理的瑕疵がある不動産の売却についてお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

\お気軽にご相談ください!/

不動産を売却する際に知っておきたい「心理的瑕疵」とは?

不動産を売却する際に知っておきたい「心理的瑕疵」とは?

そもそも「心理的瑕疵」とは、どのような状態を指すのでしょうか。
不動産取引における「瑕疵」とは、物件の欠陥や問題を指す言葉で、次の4つに分類されます。

  • 物理的瑕疵
  • 法的瑕疵
  • 心理的瑕疵
  • 環境的瑕疵

それぞれの内容を具体的にご説明しましょう。

不動産取引における4つの瑕疵とは?

物理的瑕疵
雨漏りや床の傾き、外壁のひび割れ、設備の故障といった物理的な問題を指します。
法的瑕疵
接道義務、容積率、建ぺい率などが法の基準に違反している、もしくは達していないといった法的な問題を指します。
心理的瑕疵
物件自体の性能や機能に欠陥はなくても、「ここには住みたくない」といった心理的な抵抗を感じる問題を指します。
環境的瑕疵
物件自体の性能や機能に欠陥はなくても、周辺に嫌悪施設がある、また騒音や振動、異臭の原因となる施設があるなど、環境条件が原因で快適な生活ができない状態を指します。
「物理的瑕疵」「法的瑕疵」については、改修・修繕工事などで欠陥部分が解消される可能性があります。
しかし「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」については、改修して解消できる瑕疵ではありません。

心理的瑕疵物件の具体例とは?

では、具体的にどのような物件が心理的瑕疵物件とみなされるのでしょうか。
心理的瑕疵物件としてとくに敬遠されるのが、「殺人事件が起きた」「自殺の現場になった」といった、いわゆる「事故物件」や「訳あり物件」と呼ばれる物件です。
また、そのような物件が近くにある場合も、心理的抵抗を感じる場合があります。
たとえば、「ニュースで報道されるような凄惨な殺人事件が隣の家で起きた」「近くの建物で大きな火災が発生し、たくさんの方が亡くなった」といった場合も、心理的瑕疵の対象になる可能性があるでしょう。
さらに、孤独死などで発見が遅れ、死後に時間が経過したことで特殊清掃がおこなわれた物件も、心理的瑕疵物件に該当する場合があります。

心理的瑕疵と環境的瑕疵との違い

先ほど4つの瑕疵についてご説明しましたが、そのなかでも「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」については、物件自体の性能や機能には欠陥がないのに、「瑕疵」とみなされます。
どちらも、実用上の問題はないものの、不動産を探している方が「買いたくない」と感じるという点では似ています。
2つの違いは、心理的瑕疵は「物件そのものに起きたこと」で、環境的瑕疵は「物件の周辺で現在も起きていること」を対象にしている点だということを理解しておきましょう。

こちらの記事も読まれています|負動産はどのように処分すれば良い?不動産売却の方法とは?

\お気軽にご相談ください!/

心理的瑕疵があると不動産売却にどう影響する?

心理的瑕疵があると不動産売却にどう影響する?

心理的瑕疵がある不動産を売却する場合、価格などにどれくらい影響するのかが気になるところではないでしょうか。
そこでここからは、心理的瑕疵が不動産売却に及ぼす影響についてご説明していきます。

基本的に相場より価格が下がる

心理的瑕疵物件は、購入したいと考える方が少ないことから、基本的に相場よりも物件の価格は下がります。
具体的には、殺人の場合で5割程度、自殺の場合で3割程度、自然死の場合で2割程度、相場よりも安くなると想定しておく必要があります。
また、一般的な不動産売却よりも時間がかかる可能性があることも、理解しておきましょう。

状況や人の受け取り方によって異なる

心理的瑕疵は、人の心情が問題となる瑕疵です。
「絶対に住みたくない」と感じる方がいる一方で、「安くなるなら購入したい」という方もいらっしゃいます。
事件・事故の内容、また立地や条件によっては、それほど値下げをしなくても、早く買主が見つかるかもしれません。
しかし、もともと需要が少ないエリアにある不動産については、値下げをしてもなかなか買主が見つからない可能性があるでしょう。

売却が長引きそうなら「買取」を検討する

需要が少ないエリアで、売却が長引きそうな場合は、不動産会社の「買取」を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産が売れない状態が続くと、管理費や維持費が継続してかかるため、精神的・金銭的な負担が続きます。
買取の場合、買主を探す必要がなく、早く現金化できます。
「早く手放したい」「売れるかどうか心配」という方は、買取も視野に入れて不動産会社に相談してみると良いでしょう。
弊社では、不動産査定や売却に関するご相談を、無料にて承っております。
買取もおこなっておりますので、心理的瑕疵物件の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

こちらの記事も読まれています|負動産はどのように処分すれば良い?不動産売却の方法とは?

\お気軽にご相談ください!/

心理的瑕疵がある不動産は売却時に買主への「告知義務」がある!

心理的瑕疵がある不動産は売却時に買主への「告知義務」がある!

心理的瑕疵がある不動産を売却するにあたって、「過去に人が亡くなったことを知られたくない」と考える方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、心理的瑕疵については「告知義務」があります。
ただし、「人の死」に関して、すべて告知しなければならないわけではありません。
2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知義務について次のような基準が定められています。
告知義務がある

  • 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
  • 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

告知義務がない

  • 自然死…老衰や病死
  • 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

ガイドラインによると、自殺や他殺、不審死の場合は「告知義務がある」、事件性がない自然死や、不慮の事故による死については「告知義務がない」とされています。
ただし、自然死であっても、発見が遅れたことにより特殊清掃がおこなわれた場合は「告知義務がある」ため、買主にその内容を伝えなければなりません。

告知義務を守らないと「契約不適合責任」を問われる可能性がある

心理的瑕疵に該当するような過去を伏せて売却し、あとでそのことを買主が知った場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に書かれていない瑕疵が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任を問われると、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりする可能性があります。
したがって、心理的瑕疵は不動産会社に包み隠さず伝え、その内容を買主に告知したうえで契約書にもしっかりと記載することが大切です。

こちらの記事も読まれています|負動産はどのように処分すれば良い?不動産売却の方法とは?

まとめ

心理的瑕疵とは、物件自体に欠陥や問題がなくても、心理的な抵抗を感じる問題があることを指します。
心理的瑕疵物件を売却する際は「告知義務」があり、告知義務を怠ると、あとから契約不適合責任を問われる可能性があります。
心理的瑕疵物件は、売却価格が下がるだけでなく、買主を見つけることが困難になることが予想できるため、「早く手放したい」という方は、買取も視野に入れて検討すると良いでしょう。
ベストハウスは、群馬県藤岡市、群馬県高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町で不動産売却のサポートをおこなっております。
心理的瑕疵物件についても秘密厳守でご相談に応じますので、まずは弊社までお気軽にお問い合わせください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

0120-900-346

営業時間
午前9:30~午後19:30
定休日
水曜日

売却査定

お問い合わせ