相続した不動産を売却する流れや注意点は?遺産分割協議も解説

2022-01-25

相続した不動産を売却する流れや注意点は?遺産分割協議も解説

この記事のハイライト
●相続した不動産はすみやかに相続登記をしよう
●不動産を売却したときは利益に対して譲渡所得税がかかる
●遺言書がない場合は遺産分割協議書が必要

相続される遺産のなかでも、不動産は複数人で分けにくく、所持し続けるのにもコストがかかることから、売却を検討される方は多いです。
不動産を売却し、現金化することで、複数の相続人で公平な遺産分割が可能となります。
この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れと、その際の注意点、また、遺産分割協議についても解説します。
群馬県藤岡市、群馬県高崎市、佐波郡玉村町、児玉郡上里町、児玉郡神川町などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れ

財産を持つ方が亡くなった後、遺産に含まれる不動産を売却するまでには、複数の手続きを経る必要があります。
基本的な流れは以下のとおりです。

  • 死亡届の提出(死後7日以内)
  • 相続人と遺産内容の確認
  • 遺産分割協議
  • 遺産分割
  • 不動産の名義を相続人に変更
  • 不動産を売却
  • 売却代金を相続人同士で分配

このような流れを経て、相続した不動産を売却し、相続人の手元に現金が行きわたることになります。

必要書類は早めの確認が必要

誰が相続人にあたるのかを確認するために、相続人全員分の戸籍謄本を集める必要があります。
被相続人においては、生まれてから死亡するまでの、すべての戸籍謄本が必要です。
転籍を繰り返した方の場合、その取り寄せだけで時間と手間がかかるため、早くから戸籍謄本取得に動き出すことが大切です。
また、相続人確認の際だけでなく、あらゆるタイミングで多くの書類の提出が求められることになります。
相続人全員の印鑑証明書や住民票、被相続人の住民票の除籍、遺産分割協議書など、その種類は多くあります。
さらに、不動産の登記事項証明書や、不動産の固定資産評価証明書など、不動産関連の書類も必要です。
これらの書類を集めるのは大変ですが、すべて集めることで相続手続きが進んでいきますよ。

不動産名義は被相続人から変更する

被相続人が所有していた不動産は、そのままでは被相続人の名義になっています。
不動産売却できるのは名義人だけのため、相続人の名義に変更(相続登記)しなければ売却することはできません。
相続登記に期限はないですが、あまりゆっくりしすぎると、相続の権利が相続人の子どもなどに引き継がれ、相続人が増えてしまうこともあります。
そうなると手続きがますます複雑になるため、なるべく早く名義変更するほうが良いでしょう。
登記手続きは自分でもおこなえますが、相続の種類によっては複雑で時間がかかることもあります。
自信がない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼すると安心ですね。

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相続した不動産を売却するうえでの注意点

相続した不動産を売却するうえでの注意点

相続した不動産を売却する前に、知っておきたい注意点についてご説明いたします。

売却で所得税や住民税がかかる場合もある

相続した不動産を売却した場合、その利益に対して所得税や住民税がかかることがあります。
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 不動産の売却額 - 取得費- 譲渡費用
取得費とは、物件の購入費用のことですが、相続税を支払った場合、その不動産に対する相続税も取得費として加算されます。
そのように計算して、譲渡所得がプラスの場合は税金がかかります。
相続した不動産の購入費用がわからない場合は、売った金額の5%が取得費として計算されます。
ほとんどの場合、5%の取得費では実際の取得費より不利になってしまうため、なんとかして購入時の金額が分かる書類を探してみましょう。

相続した不動産ではローン残債も引き継ぐ

相続した不動産に住宅ローンが残っている場合、その住宅ローンも引き継がれることになります。
ただし、多くの場合、住宅ローン契約時に団体信用生命保険に加入しているため、死亡時の保険金で住宅ローンが完済されることになります。
不安が残る場合は、早めに確認しておきましょう。

契約不適合責任を問われないようにする

相続したばかりの不動産は、その詳細までわからないことが多く、なにか欠陥があっても知らずに売却してしまうことがあります。
売主には「契約不適合責任」というものがあり、その不動産に欠陥(瑕疵)があった場合、その事実を知らなかったとしても、責任を追及されます。
売却した金額を相続人で分配した後に、契約不適合責任を追及された場合、事態は複雑になるため、なるべく避けたいですよね。
売却前には不動産を訪れて自分の目で調査し、専門家に依頼するなどして、その不動産の現状を把握しておけば、トラブル回避に効果的です。

不動産を長期的に保有すると費用がかかる

不動産を相続して売却するには、複数の手続きが必要なため、後回しにしてしまいたくなる方も多いようです。
しかし、不動産は長期的に保有すると、それだけ余分な費用が発生します。
固定資産税の他に、マンションであれば管理費や修繕積立金の負担が大きいです。
また、土地や建物は定期的に手入れしなければ価値が下がることも考えられます。
さらに、相続税が所得費として認められ、減税に繋げられるのも3年の期限があります。
活用する予定のない不動産を保有しておくのは、このようにデメリットが多いため注意が必要です。

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相続した不動産売却前に必要な遺産分割協議

相続した不動産売却前に必要な遺産分割協議

遺言書がなくて相続人が複数人いる場合、必要となるのが遺産分割協議です。
この協議により、遺産分割協議書を作成し、その記載内容に則って売却活動とその後の分配を進めていきます。

遺産分割協議とはなにか

遺産分割協議とは、誰がどの財産を、どんな割合で相続するのか、相続人全員の合意のもとに決めるための話し合いです。
遺産を受け取る権利のある相続人は誰か確定した後、相続人全員でおこなうことが条件となっています。
もし相続人全員がそろわない場合、協議は無効となるケースもあるため、ご注意ください。

遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議書には、記載するべき項目がいくつかあります。
まずは、被相続人の名前や本籍、住所、死亡日を明記します。
相続財産の内容も、もれなく記載する必要があります。
後日新しい遺産が見つかる可能性がある場合は、その場合の遺産の取り扱いについても記載しておけば、その後の争いを避けやすくなりますよ。
各遺産を誰がどんな割合で相続するのかについて、条件や代償金があるならそれも併せて記載します。
不動産を売却して分割するなら、売却前に誰の名義にして、売却金額をどのように分配するかも決め、明記しておきましょう。
これらの内容に相続人全員の合意が得られた証明として、全員分の署名と、実印での捺印が必要です。
最後に相続人全員分の署名と捺印が完了した日付を、成立日として記載します。
後のトラブルを避けるために、遺産分割協議書は相続人全員分作成し、各自で保管しておくことが望ましいとされています。

不動産名義を誰にするか

相続した不動産を売却するために、相続人全員か、代表者1名か、いずれかの名義に変更するのが一般的です。
相続人全員の名義にした場合、代表者が誰になるかで意見が割れることもなく、登記が実態に合ったものであるため、税金の問題も起きにくいメリットがあります。
ただし、不動産売却の際には細かい場面においても全員の署名捺印が必要とされ、手間がかかります。
代表者1名の名義にする場合は、売却活動がスムーズに行きやすいメリットがあります。
しかし、固定資産税の通知も代表者だけに届くため、その後の精算が必要となり、代表者が売却金額を使い込むなどの問題が起きることもあります。
また、名義変更から売却まで時間がかかった場合、贈与税がかかることも考えられます。
相続人全員が納得し、争いが起きにくい方法を検討することが大切ですね。

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まとめ

相続した不動産を売却するときの流れと、注意点、また、遺産分割協議についてご説明しました。
相続した不動産はなるべく早めに売却することで、相続人同士のトラブルを避けることにもなります。
売却をご検討の際は、まずはお気軽に弊社の無料査定をご利用ください。
お客様の状況に応じた最適なプランをご提案させていただきます。

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